Земля на аукціонах утричі дорожча, ніж в угодах: 13,7 тис. торгів

З серпня до жовтня 2026 року на Prozorro.Продажі пройшли 13,7 тис. земельних торгів. Пай — ділянку для товарного сільськогосподарського виробництва — там продавали в медіані за 159 959 грн за гектар. Це у 3,3 раза дорожче, ніж у медіанній угоді, яку за той самий час зареєстрував Держгеокадастр (47 962 грн/га). Ціну робить конкуренція. З одним учасником пай пішов за 45 198 грн/га — майже як у реєстрі. З двома — за 150 812 грн, а з чотирма й більше — за 213 787 грн/га. Стартова ціна на торгах (46 291 грн/га в медіані) при цьому відповідає ринку з реєстру.

Prozorro.Продажі — державна система електронних аукціонів. Через неї громади й держава здають землю в оренду, власники паїв продають ділянки, коли в орендаря є переважне право купівлі, а виконавці продають арештоване майно боржників. Відкриті дані системи містять кожен лот: площу, кадастровий номер, нормативну грошову оцінку (НГО), стартову ціну, кількість учасників і ціну переможця. Ми зібрали всі земельні торги з датою аукціону з 1 серпня до 31 жовтня 2026 року й порівняли їх з угодами купівлі-продажу, які оприлюднює Держгеокадастр. Обидва набори щодня оновлюються на нашій сторінці «Земельні аукціони».

Пай на аукціоні — 160 тис. грн за гектар

Джерело: Prozorro.Продажі (аукціони 01.08–31.10.2026), Держгеокадастр (угоди 01.08–14.10.2026, останні наявні дані); КВЦПЗ 01.01; розрахунок «Енерджи Лайн Інвест». Медіана — серединне значення серед угод.

Ділянки на аукціонах не менші й не більші за типовий пай у реєстрі: медіана — 2,9 га проти 2,25 га. Майже всі такі торги (496 з 499) — приватні паї, і 450 з них — з переважним правом: власник сам виставляє ділянку на Prozorro.Продажі, а орендар може купити її за ціною переможця. Різниця з реєстром — не в тому, що продають, а в тому, як: на аукціоні ціну визначає змагання.

Важливо, що стартова ціна на торгах у медіані — 46 291 грн/га, тобто фактично ринкова ціна з реєстру. Продавці не завищують старт. Ціну вгору піднімають самі учасники.

Ціну робить третій учасник

Медіани; паї (КВЦПЗ 01.01) на аукціонах Prozorro.Продажі, серпень — жовтень 2026 року.

Коли покупець один, пай продають майже за стартовою ціною — і ця ціна близька до медіани реєстру. Щойно зʼявляється конкурент, ціна зростає в рази. У 46 % проданих паїв було троє й більше учасників.

Чому угоди в реєстрі настільки дешевші, з даних прямо не видно. Імовірні пояснення:

• у реєстрі багато продажів без змагання, коли ділянку купує орендар чи сусід за домовленістю;
• на аукціон власники частіше виставляють ділянки, на які очікують попит;
• ціна в договорі купівлі-продажу не обовʼязково дорівнює всій сумі розрахунку — це за відкритими даними перевірити неможливо.

Це гіпотези, а не висновок із джерела.

Оренда: громади отримали на 91 млн грн більше, ніж просили

Оренду на аукціонах здають переважно громади: 1 184 з 1 231 договору — комунальна земля, ще 28 — державна. Стартова ціна — річна орендна плата, переможець — той, хто запропонував найбільше.

Медіани; землі с/г призначення (КВЦПЗ 01.*), без переуступки права оренди й часток; аукціони 01.08–31.10.2026.

За три місяці громади уклали через аукціони 1 231 договір оренди на 10 722 га. Медіанна плата — 5 917 грн за гектар на рік, або 24,8 % нормативної грошової оцінки ділянки. Стартові ціни разом давали б громадам 30,9 млн грн на рік, а за результатами торгів вони отримуватимуть 122,1 млн грн — на 91,2 млн більше. Медіанний строк оренди — 7 років (84 місяці), тож за весь строк ця різниця становить сотні мільйонів гривень.

Та сама закономірність, що й з паями: два учасники піднімають плату лише на чверть, а три — у чотири рази. Медіана стабільна від місяця до місяця: 6 410 грн/га в серпні, 5 132 у вересні й 5 872 у жовтні.

Однак 60 % торгів з оренди не відбулися: 1 867 аукціонів завершилися без переможця. Таку ділянку громада може виставити повторно.

Де оренда найдорожча

Області з 20 і більше договорами оренди за серпень — жовтень 2026 року; медіани. Закарпатську не показуємо: там 31 з 47 договорів — сінокоси й пасовища (КВЦПЗ 01.08) з платою 327 грн/га, що не порівнювано з ріллею.

Плата найвища там, де найбільше конкурентів: на Хмельниччині, Тернопільщині й Прикарпатті понад половина торгів мала трьох і більше учасників. На Херсонщині трьох і більше учасників мали лише 9 % торгів — і плата лишилася на стартовому рівні (+1,1 %). Звʼязок не абсолютний: на Чернігівщині трьох і більше учасників мала майже половина торгів, але стартова плата там удвічі нижча, ніж у середньому по країні (1 658 проти 3 065 грн/га), тож і підсумкова лишається помірною — 4 152 грн/га.

Аукціон і реєстр: розрив у кожній області

Області з 10 і більше продажами паїв на аукціонах; Держгеокадастр — угоди 01.08–14.10.2026; розрахунок «Енерджи Лайн Інвест».

Аукціон дорожчий за реєстр у кожній області з достатньою кількістю торгів — від ×1,35 на Вінниччині до ×3,84 на Тернопільщині. Найменший розрив там, де і в реєстрі ціни вже високі: на Вінниччині й Полтавщині.

Арештовані паї: три з чотирьох торгів не відбуваються

Окремий ринок — земля боржників, яку продають державні й приватні виконавці. Тут картина протилежна. З 8 710 аукціонів арештованого майна понад половина (54,4 %) — не сама земля, а право оренди ділянки, що належить боржнику. Арештованих паїв продали 235, а 737 торгів не відбулися — 75,8 %.

Звичайні аукціони арештованих земель с/г призначення (без переважного права); зміна ціни — медіана для тих самих ділянок за кадастровим номером (585, 428 і 228 пар).

Продані арештовані паї пішли в медіані за 73–78 тис. грн/га — у 1,5–1,6 раза дорожче за угоди в реєстрі, але вдвічі дешевше за паї на звичайних аукціонах. Ціна на торгах майже не зростає (+2–2,5 % у медіані), хоча учасників зазвичай двоє. Друга спроба виходить за тією самою ціною, з третьої стартова ціна знижується на 15 %, з четвертої — ще на 17,6 %.

Що це означає

• Для власника паю. Стартова ціна аукціону близька до медіани реєстру, а продаж з кількома учасниками дав утричі більше. Але не кожен аукціон відбувається: 44 % торгів паями за три місяці пройшли без переможця.
• Для громади. Медіанна плата на аукціонах з оренди вдвічі вища за стартову, а з трьома й більше учасниками — учетверо й більше. Найважливіше — залучити третього учасника: вчасна публікація, зрозумілі умови, стартова ціна без завищення.
• Для орендаря й аграрія. Типова плата на аукціонах — 4–6 тис. грн/га на рік. Там, де змагаються троє й більше, — 10–21 тис. Переважне право купівлі паю означає, що зберегти ділянку, імовірно, доведеться за ціною конкурента, а не за ціною реєстру.

Свіжі торги, плату за областями й найближчі аукціони дивіться на сторінці «Земельні аукціони», а ціну гектара за угодами Держгеокадастру — у розділі «Ціна землі в Україні». Як порахувати ціну паю й оренди за нормативною оцінкою — у калькуляторах розділу «Земля».

Методологія

Дані — відкриті дані центральної бази Prozorro.Продажі (фід змін byDateModified, усі процедури з типом торгів landRental, landSell і landArrested) станом на 1 листопада 2026 року. Відбір — торги з датою аукціону з 1 серпня до 31 жовтня 2026 року (київський час): 15 800 процедур, з них 13 694 відбулися або не відбулися, решта скасовані організатором.

• Відбулися — є ціна договору чи визнаного переможця. Не відбулися — статус «unsuccessful», без переможця.
• Землі с/г призначення відбираємо за кодом цільового призначення (КВЦПЗ 01.*), а не за класифікатором лота: частина ділянок під забудову має в класифікаторі код «с/г землі». Паї — КВЦПЗ 01.01 (товарне сільськогосподарське виробництво).
• Не враховуємо в цінах лоти, де продається вже наявне право оренди чи користування (арешт права оренди боржника, переуступка) — за назвою лота, бо окремого поля в даних немає. Не враховуємо й частки ділянок у спільній власності: площа в них — усієї ділянки.
• Ціна гектара — ціна договору чи переможця ÷ площа лота; для оренди — річна плата ÷ площа. Медіана — серединне значення серед торгів.
• Угоди Держгеокадастру — договори купівлі-продажу паїв (КВЦПЗ 01.01) з ціною, без дублів і неправдоподібних цін (менше 1 000 чи понад 2 000 000 грн/га), зареєстровані з 1 серпня до 14 жовтня 2026 року (останні наявні дані).
• Зміна ціни від спроби до спроби — для тих самих ділянок за кадастровим номером, що виставлялися повторно.

Ціни аукціонів — з ПДВ чи без, як їх указав організатор; для землі ПДВ здебільшого не нараховують. Висновки про причини розриву між аукціонами й реєстром — гіпотези редакції, а не дані джерела.