Земля біля фронту: гектар на аукціонах удвічі дешевший за тил

У восьми областях, де за офіційним Переліком є території бойових дій, пай на аукціонах Prozorro.Продажі з 1 серпня до 11 листопада 2026 року продавали в медіані за 78 975 грн за гектар (≈ 1 740 доларів). Це у 2,2 раза дешевше, ніж у решті областей, — 172 054 грн/га. Ціну біля фронту стримує не сама земля, а брак покупців: кожен пʼятий такий продаж мав одного учасника (у тилу — один з двадцяти), а надбавка до стартової ціни втричі менша. Оренда там дешевша на чверть — 4 997 грн/га на рік проти 6 800, — і понад половина торгів з оренди не відбуваються.

Prozorro.Продажі — державна система електронних аукціонів. Через неї громади здають землю в оренду, власники паїв продають ділянки (зазвичай з переважним правом орендаря), а виконавці продають арештовані ділянки боржників. Ми взяли всі земельні торги сільськогосподарського призначення з датою аукціону з 1 серпня до 11 листопада 2026 року й поділили їх на дві групи. Прифронтові області — вісім областей, у яких Перелік Мінрозвитку (наказ № 376) містить громади з територіями можливих чи активних бойових дій: Дніпропетровська, Донецька, Запорізька, Миколаївська, Сумська, Харківська, Херсонська й Чернігівська. Тил — решта 15 областей. Луганська область на аукціонах відсутня. Загальну картину земельних торгів ми розбирали в статті «Земля на аукціонах утричі дорожча, ніж в угодах».

Пай біля фронту — удвічі дешевший

Паї — КВЦПЗ 01.01. Медіана ціни договору чи переможця за гектар. Джерело: Prozorro.Продажі; розрахунок «Енерджи Лайн Інвест».

Головний ринок паїв на аукціонах — продаж з переважним правом: власник виставляє пай, а орендар, який уже обробляє ділянку, може купити його за ціною переможця. У прифронтових областях за три з половиною місяці так продали 80 паїв. У доларах за курсом НБУ на 12 листопада (45,3222 грн) це ≈ 1 740 доларів за гектар проти ≈ 3 800 у тилу.

Стосовно нормативної грошової оцінки (НГО) — державної оцінки ділянки, від якої рахують податки й орендну плату, — пай біля фронту пішов у медіані за 2,31 НГО, у тилу — за 4,91 НГО. Тобто різниця не в тому, що землю біля фронту держава оцінює нижче: за тієї самої оцінки покупці платять удвічі менше.

Ціну стримує брак покупців

Джерело: Prozorro.Продажі, торги з 1.08 до 11.11.2026; розрахунок «Енерджи Лайн Інвест».

Стартова ціна біля фронту й у тилу відрізняється менше, ніж підсумкова: розрив створюють торги. У тилу пай у медіані дорожчає від старту втричі (+213 %), біля фронту — на дві третини (+64 %). Кожен пʼятий прифронтовий продаж мав лише одного учасника, і тоді ціна дорівнює стартовій. Половина торгів паями біля фронту завершується без переможця, а торги без переважного права — більш ніж чотири з пʼяти.

Пояснення редакції (гіпотеза, не дані джерела): покупців відлякують ризики, які важко оцінити заздалегідь, — можлива замінованість, обстріли, складність страхування врожаю й кредитування під заставу землі. Аукціон ці ризики «ціноутворює» не через нижчий старт, а через меншу кількість учасників.

Оренда: дешевша на чверть, торги зриваються частіше

Джерело: Prozorro.Продажі, торги з 1.08 до 11.11.2026; розрахунок «Енерджи Лайн Інвест».

Орендна плата біля фронту на 26,5 % нижча, ніж у тилу, а стосовно НГО — майже вдвічі (15,5 % проти 28,8 % на рік). Громади біля фронту отримують у медіані майже на третину більше за стартову плату, у тилу — у 2,3 раза більше.

Помітну частку зірваних торгів дає Державний земельний банк — державна компанія, якій передано частину земель державної власності. У Харківській області з його лотів з оренди відбулися 11 торгів, а 356 — без переможця. Навіть без цих лотів торги з оренди біля фронту зриваються частіше: 58 % проти 44 % у тилу.

Області: де біля фронту ще є ринок

Аукціони — з 1.08 до 11.11.2026; угоди купівлі-продажу паїв (КВЦПЗ 01.01), зареєстровані з 1.08.2026. Медіани. Джерела: Prozorro.Продажі, Держгеокадастр; розрахунок «Енерджи Лайн Інвест».

Три різні ринки:

• Херсонська область — найслабший: з 321 торгу з оренди відбулися 40, у половині договорів — один учасник, а плата майже не перевищує стартову (медіана +1,1 %). Майже всі зірвані торги (251) — лоти однієї громади, Великоолександрівської.
• Сумська, Чернігівська й Дніпропетровська — живі ринки з дешевою землею: десятки договорів, більшість торгів відбувається, але плата 4–6 тис. грн/га на рік — у 2,7–3,9 раза нижча, ніж на Полтавщині (15 528 грн).
• Харківська — найвища плата серед прифронтових областей з десятками договорів (8 638 грн/га) там, де торги відбуваються, але 400 зірваних торгів, з них 356 — лоти Державного земельного банку.

Угоди з реєстру Держгеокадастру показують ту саму картину з іншого боку. У пʼяти з восьми прифронтових областей медіанна угода з паєм укладена рівно за нормативною оцінкою (ціна до НГО — 1,00). Перехідні положення Земельного кодексу до 2030 року забороняють продавати паї дешевше за НГО, тож медіана на рівні НГО означає, що ринок біля фронту фактично стоїть на мінімально можливій ціні. У тилу медіана угод — від 1,0 до 3,5 НГО.

Громади з Переліку: що змінює статус території

Для оренди можна піти глибше — до громади, яка організовує торги. Ми зіставили організаторів у восьми прифронтових областях з Переліком Мінрозвитку станом на 12 листопада 2026 року: чи є в громаді території активних бойових дій, лише можливих, чи бойові дії там завершені.

Без лотів Державного земельного банку й райдержадміністрацій. Організатор торгів зіставлений з громадою за назвою. Джерела: Prozorro.Продажі, Перелік Мінрозвитку (наказ № 376 зі змінами); розрахунок «Енерджи Лайн Інвест».

Вибірка невелика, тому дивимося на напрям, а не на точні цифри. Що ближче громада до бойових дій, то менше учасників і тим менше плата перевищує стартову: від +101 % у громадах поза Переліком до +10–31 % у громадах з територіями бойових дій. Частка зірваних торгів у групі «можливих бойових дій» завищена однією громадою (Великоолександрівська, 251 торг без переможця); без неї вона становить 40 %.

Важливий висновок для громад, де бойові дії завершені: тут торги відбуваються так само часто, як і поза Переліком (28 % і 21 % без переможця). Конкуренція повертається раніше, ніж ціна: плата лишається на рівні громад з бойовими діями.

Оренда до ціни: більше доходу на гривню, більше ризику

Просте співвідношення медіан показує, скільки орендної плати на рік приносить гривня, заплачена за пай:

Розрахунок «Енерджи Лайн Інвест» за медіанами різних лотів; без податків, витрат на оформлення й ризику неплатежу.

Земля біля фронту дешевша відносно доходу, який вона дає: ціна паю становить 16 річних орендних плат проти 25 у тилу. Це не «вигідна знижка», а ціна ризику: зірвані торги, мало покупців, складність страхування й застави, можливе забруднення вибухонебезпечними предметами. Різницю — ≈ 2,4 відсоткового пункта на рік — можна розглядати як премію, яку ринок вимагає за ці ризики (оцінка редакції).

Що це означає

• Для власника паю біля фронту. Аукціон з одним учасником дає стартову ціну, а торги без переможця — повторну спробу. Чим більше потенційних покупців дізнається про лот, тим більша надбавка: у тилу саме конкуренція подвоює й потроює ціну.
• Для громади. Торги зриваються переважно через відсутність заявок, а не через низьку оцінку. Громади, де бойові дії завершилися, вже повернули конкуренцію на рівень тилу — для них важливо регулярно виставляти лоти, щоб ринок відновлювався.
• Для аграрія. Орендна плата біля фронту — 4–6 тис. грн/га на рік, на 15–16 % НГО, що втричі нижче, ніж у Полтавській чи Вінницькій областях. Але кожна ділянка потребує окремої перевірки: обстеження на вибухонебезпечні предмети, обтяження, стан угідь.

Свіжі торги за областями дивіться на сторінці «Земельні аукціони», ціни угод — у розділі «Ціна землі в Україні» і на сторінках областей, наприклад Харківської чи Сумської. Порахувати орендну плату й ціну від НГО можна в калькуляторах розділу «Земля».

Методологія

Дані — відкриті дані центральної бази Prozorro.Продажі (усі процедури з типом торгів landRental, landSell і landArrested) у нашій базі станом на 12 листопада 2026 року. Відбір — торги з датою аукціону з 1 серпня до 11 листопада 2026 року.

• Прифронтові області — 8 областей, де Перелік Мінрозвитку (наказ № 376 від 28.02.2025 зі змінами, редакція на 12.11.2026) містить громади з територіями можливих чи активних бойових дій. Область лота — за кодом КОАТУУ ділянки.
• Відбулися — є ціна договору чи визнаного переможця; без переможця — статус «unsuccessful». Скасовані організатором торги не враховуємо.
• Землі с/г призначення — за кодом цільового призначення (КВЦПЗ 01.*); паї — КВЦПЗ 01.01. Не враховуємо лоти, де продається вже наявне право оренди, і частки ділянок у спільній власності.
• Ціна гектара — ціна договору чи переможця ÷ площа; для оренди — річна плата ÷ площа. Медіана — серединне значення серед торгів. Надбавка — ціна переможця ÷ стартова ціна − 1.
• Громади — організатор торгів з оренди зіставлений з громадою Переліку за назвою в межах області. Статус громади — найвищий серед її населених пунктів, чинних на 12.11.2026: активні бойові дії → можливі → завершені. Лоти Державного земельного банку й райдержадміністрацій не належать громадам і в цьому розрізі не враховані.
• Угоди Держгеокадастру — договори купівлі-продажу паїв (КВЦПЗ 01.01) з ціною, зареєстровані з 1 серпня 2026 року за останніми наявними даними набору.
• Оренда до ціни — співвідношення медіан різних лотів, а не дохідність конкретної ділянки.

Ціни аукціонів — як їх указав організатор; для землі ПДВ здебільшого не нараховують. Долари — за офіційним курсом НБУ на 12.11.2026 (45,3222 грн). Пояснення причин розриву в цінах — гіпотези редакції, а не дані джерела.